Ieri ați avut la dispoziție un material referitor la găselnițele „legale” care permit în continuare edificarea blocurilor mai mari între case, deși aparent nu va mai fi permis. Acum aveți la dispoziție un nou material referitor la PUG-ul din Bistrița. E vremea ca administrația locală să-și conecteze politica urbană pentru a atrage investitori și populație:
Arhitecții folosesc termenul de locuință când se referă fie la case, fie la apartamente. În vorbirea curentă însă, oamenii spun că stau la bloc sau la casă, ori că și-au cumpărat un apartament sau construit o casă. Oamenii nu se identifică prin proprietatea unei locuințe individuale sau colective, ci prin a unei case, vile sau apartament. De aceea tradiția locuirii la bloc, a comodității acestui mod de locuire, a prețului scăzut (raportat la casă sau vilă) si datorită nevoii de socializare și interacționare, plasează apartamentul pe primul loc.
Pe parcursul anilor, începând cu 2013 când a fost finalizat PUG Bistrița, au apărut la nivelul administrației locale (în interiorul ei) diferențe de interpretare între anumiți funcționari și Serviciul Urbanism, mai ales raportat la locuințele colective de mici dimensiuni reglementate în subzona funcțională L2.
Suspiciune: Există două (sau chiar mai multe) PUG-uri în Bistrița…?!?
Aceste diferențe s-au accentuat pe parcursul anului 2017, datorită mai ales abordării personale raportată la locuințele colective de mici dimensiuni.
În principal se dorea limitarea construirii acestora si/sau reducerea drastică a numărului de apartamente. Nu spunem că abordarea a fost rău intenționată, spunem doar abordarea a fost făcută și se vrea făcută la timpul nepotrivit, în timpul jocului, constatând totodată și o susținere pentru anumiți dezvoltatori.
Considerăm ca tentativa de schimbare a regulilor de interpretare, în mod unilateral si personal, tentativa de introducere forțată, abuzivă și retroactivă a subzonei L2a (inexistentă de altfel) după ce a fost aplicat PUG si RLU timp de 4 ani (2013-2017), a pus frână acestor investiții și a dus la unele acțiuni în instanță.
Acest lucru a fost posibil datorită suspiciunii induse a existenței a două (chiar mai multe) PUG-uri și a reclamării unor puncte de vedere a unor specialiști de la Cluj.
Subminarea economiei locale…?
Menționăm faptul ca mulți beneficiari/investitori au obținut certificatul de urbanism favorabil în urma unei temeinice studieri a PUG, a unor documentații întocmite de către diverși arhitecți, cu respectarea reglementarilor PUG/RLU.
Ulterior adresele trimise beneficiarilor cu prezentarea refuzului subiectiv al unui funcționar de a semna AC, cuprind mențiunea ca serviciul urbanism nu își însușește punctul de vedere al acestuia.
Acest lucru a dus la o scădere în intensitate a eliberării autorizațiilor de construire raportate la aceste locuințe, deși la nivel de certificat de urbanism ele erau acceptate (acceptare impusă de RLU). Mulți investitori au avut de suferit, prin aceasta înțelegând pierderi financiare proprii, precum și bugetul orașului a fost văduvit de o sursă importantă de venituri ulterioare. Într-o lume utopică, s-ar putea aduce chiar acuzații de subminare a economiei locale.
Arhitecții din Bistrița știu și simt cel mai bine care sunt problemele specifice orașului
Argumentația raportată la o implicare a specialiștilor din alte orașe în problemele Bistriței, emiterea de păreri cu privire la o problemă sau alta, trebuie privită cu reținere dacă nu chiar cu suspiciune.
Nu spunem că nu au păreri pertinente, dar realitatea demonstrează că specialiștii locali, arhitecții care-și desfășoară activitatea în Bistrița și practicienii știu și simt cel mai bine care sunt problemele specifice orașului, știu cel mai bine care sunt rezolvările acestor probleme, și nu în ultimul rând ei sunt infinit mai interesați de orașul Bistrița decât cei din alte orașe. Ar trebui ascultați, consultați și încurajați într-o implicare totală.
Am cerut, de asemenea, puncte de vedere de la Ministerul Dezvoltării, de la elaboratorul PUG, cu privire la aplicativitatea PUG și în particular la aceste locuințe colective mici, puncte de vedere care ne-au întărit convingerea că aceste locuințe colective mici sunt legale, obligatorii și necesare a exista.
De asemenea se observă o tendință la nivelul municipiilor din țară, de a mări regimul de înălțime în zonele centrale și zonele rezidențiale.
Cazul municipiului Oradea
Semnalăm cazul municipiului Oradea care a supus dezbaterii publice un „Regulament privind susținerea construcției de apartamente in municipiul Oradea”. Astfel:
Art. 1. OBIECTIVUL PRINCIPAL AL PREZENTULUI REGULAMENT îl constituie încurajarea construirii de locuințe noi in perimetrul municipiului Oradea pentru atingerea următoarelor ținte :
- stimularea pieței imobiliare si creșterea patrimoniului imobiliar rezidențial
- reglementarea funcțiunilor de dotări publice comune
- creșterea densității urbane
- atragerea de forța de munca în municipiul Oradea
ART. 6, PREZENTUL REGULAMENT SE APLICA DEZVOLTATORILOR IMOBILIARI CARE INDEPLINESC URMATOARELE CONDITII CUMULATIV:
a) proiectul de dezvoltare imobiliară este amplasat în aria de aplicabilitate menționată la art. 5;
b) Se vor realiza minim 150 apartamente pe un amplasament, pe baza unei documentații de urbanism aprobate si a unui proiect imobiliar unitar;
c) Regimul de înălțime al blocurilor va fi mai mare sau egal cu – Subsol (Demisol) + Parter + 3 Etaje;
d) Durata de execuție a blocurilor de locuințe (având cel puțin 150 apartamente) este de cel mult 3 ani, de la data semnării acordului prevăzut la art.11.
e) Cedarea cu titlu gratuit către municipiul Oradea a tuturor terenurilor destinate infrastructurii edilitare.
Dovada cea mai elocventă a cererii mari de locuințe este chiar prețul mare al unei locuințe. Nu toată lumea este beneficiara unei sume de bani sau al unui venit care să-i permită achiziționarea unei case (locuințe unifamiliale). În fapt, acest procent de cetățeni este foarte mic. Majoritatea caută să locuiască la bloc, acest tip de locuire fiind caracteristică orașului.
Locuința colectivă mică este o sintagmă pe care o găsim în toate PUG-urile de municipii. Ea are aceleași reglementări ca și o locuință familială, fără excepție. Dacă studiem PUG Bistrița secțiunea utilizări admise constatăm că locuințele colective mici sunt pe același rând (liniuță) cu locuințele individuale, având același rang:
ARTICOLUL 1 – UTILIZĂRI ADMISE
Sunt admise următoarele utilizări: L2 :
– locuinţe individuale şi colective mici cu maxim P+2 niveluri, în regim de construire continuu (înşiruit) sau discontinuu (cuplat sau izolat):
– echipamente publice specifice zonei rezidenţiale;
– scuaruri publice;
– împrejmuiri, căi de acces pietonale şi private, parcaje, spaţii plantate;
– micro-obiective tehnico-edilitare de producere a energiei electrice: centrale eoliene de mici dimensiuni, panouri solare, sisteme de încălzire geotermală, pompe de caldură de dimensiuni mici; toate aceste obiective vor fi deservi exclusiv proprietatea pe care sunt amplasate;
– platforme de depozitare selectriva a gunoiului menajer, conform legislatiei in vigoare din domeniu.
Aceste locuințe colective mici sunt necesare în procesul de utilizare corectă a resursei „teren intravilan”.
Dacă ne uităm la zonificarea aferentă actualului PUG observăm ca în proporție de 80% predomină galbenul (zona L2). Această zonificare corelată cu POT și CUT aferent induce aparența de oraș preponderent rural. Coroborând această zonificare și cu intenția anunțată de a anula sau schimba reglementările cu privire la locuințele colective mici putem considera Bistrița ca o comună mai mare.
Definiție: Orașul este un spațiu intens populat, cu un înalt grad de concentrare, producție și organizare socială, culturală, care se dezvoltă în anumite condiții de spațiu și de timp, grație convergenței forțelor de producție și în permanentă opoziție cu satul. În prezent, pentru oraș se vehiculează părerea unui triplu aglomerat, respectiv, concentrare de populație rezidentă, care lucrează preponderent în industrie și servicii, dominația activităților industriale (într-o primă etapă) și concentrarea activităților comerciale și de servicii pentru populație, dar și pentru întreprinderi industriale”
Indicii urbanistici actuali caracteristici zonei L2 sunt specifici unui mod de ocupare a terenului de tip rural (agricol). Ei ar trebui măriți sub rezerva încurajării investitorilor să dezvolte un subsol sau demisol dedicat exclusiv locurilor de parcare. De asemenea este știut faptul că costurile dezvoltării unui metru pătrat de apartament sunt direct influențate de dimensiunea numerică a CUT. Astfel un teren scump (cum sunt de altfel toate în zonele centrale și perimetrale) coroborat cu un CUT mic (etaje puține) generează un preț mare pe metru pătrat construit. Dacă mai adăugăm costurile subsolului amenajat pentru parcări rezultă un preț mare spre foarte mare pentru o unitate locativă. Ori noi credem că administrația locală trebuie să-și conecteze politica urbană pentru a atrage investitori și populație. Existența unor prețuri mari la apartamente nu va încuraja creșterea numerică a populației.
În opoziție, existența unui CUT ridicat (etaje mai multe), chiar dacă terenul este scump, generează un preț mai mic pe metru pătrat construit. În varianta unui CUT mai ridicat putem fi de acord cu impunerea obligativității de a realiza subsol sau demisol exclusiv pentru parcare, relaxând astfel terenul aferent construcției. Sunt exemple de clădiri in municipiul Cluj -Napoca care dispun chiar de 2 sau 3 niveluri subterane dedicate exclusiv parcării.
Exemplul cel mai la îndemână și elocvent că numărul de niveluri subterane nu mai sperie nici măcar administrațiile locale este Oradea, având 3 niveluri și la 6 m sub nivelul Crișului, și care dispune de 460 locuri de parcare. Sunt exemple de clădiri pe piața locală care dispun de parcări subterane pentru locuințe.
